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Le marché de l’immobilier en 2017 PDF Imprimer Envoyer
Mardi, 17 Janvier 2017 00:00

Le marché de l’immobilier a connu un dynamisme sans précédent en 2016. Est-ce un signe de reprise économique, une promesse de croissance ? La crise du logement est-elle en voie de solution et va-t-elle s’atténuer en 2017 ? Ces questions intéressent les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les locataires, mais aussi nos futurs gouvernants.

 

Une hausse spectaculaire des transactions en 2016

Si l’on en croit le rapport des Notaires de France à fin octobre 2016, les transactions portant sur les logements anciens auraient progressé de 15 % en un an, leur nombre (839.000) aurait atteint un sommet historique alors que la crise de 2008 l’avait fait chuter à 600.000. Quant à l’encours de logements neufs, il aurait été de l’ordre de 100.000, en hausse de 25 %.

Ces transactions se sont faites à prix élevés dans l’ensemble, en hausse de 2 à 3 % suivant les estimations des agences immobilières, mais avec des variations très fortes suivant les villes et les régions. La poussée la plus spectaculaire a été celle du m² à Paris (plus de 8.000 euros, contre 4.000 pour Nice, la deuxième ville la plus chère).

Une aubaine ou une sécurité ?

Ce qui s’est passé tient incontestablement à l’affaissement des taux des crédits immobiliers. Sans tenir compte des PTZ bien sûr, les taux moyens ont chuté de 89 points de base, soit pratiquement divisés par 2, descendant chez certains opérateurs en dessous de 1%. Depuis quelques semaines, la perspective de renversement de la politique monétaire (voir notre dernière rubrique de conjoncture) précipite les acheteurs qui craignent que l’aubaine prenne bientôt fin.

Mais il y a aussi une modification durable de l’attitude des Français face à la pierre : les incertitudes, pour ne pas dire les fortes craintes, créées par le régime des retraites incitent les personnes d’âge mûr, mais aussi les jeunes qui en ont les moyens, à acheter un bien immobilier qui les dispensera de payer un loyer grevant leur pension plus tard, ou de louer un bien et percevoir des loyers qui viendront compenser la perte du pouvoir d’achat de leurs pensions. L’accès à la propriété n’est donc plus une promotion, mais une précaution.

Enfin, le « dispositif Pinel » prévoit des exemptions fiscales substantielles pour l’investissement immobilier, assez variables cependant en fonction des ressources et de la situation de famille.

La libération de l’immobilier

En dépit de ces évolutions récentes, l’immobilier n’est réellement pas régi en France par les lois du marché. Les prix de la construction, de la location, de la propriété sont faussés par l’interventionnisme, particulièrement développé dans ce secteur. Les règles de zonage et d’urbanisme ont créé la rareté foncière, le terrain représente la moitié du coût du logement. Les loyers sont encadrés ou contrôlés, et les revenus sont sérieusement confisqués. La loi ALUR donne au logement dit « social » une importance qu’il ne devrait pas avoir, car il n’est en rien un secours transitoire pour les ménages les plus pauvres. Au demeurant le financement des HLM est un gouffre, on y engloutit des milliards d’une épargne publique gaspillée, qui font défaut au financement de l’immobilier locatif privé. Aujourd’hui l’aide à la pierre est malencontreusement prioritaire par rapport à l’aide aux personnes : c’est la logique dirigiste, la même que celle qui garantit le prix du blé plutôt que le revenu des paysans.

Rendre l’immobilier au marché est une priorité. Les logements sociaux existants doivent devenir la propriété des occupants, comme cela s’est fait en Angleterre et dans les pays scandinaves. La loi ALUR doit être supprimée. Le zonage et les plans locaux d’urbanisme (PLU) doivent être révisés, les blocages dus aux zadistes et autres environnementalistes doivent sauter. La fiscalité du patrimoine, de l’épargne et de ses revenus doit être allégée et éviter les doubles ou triples taxations. Ces réformes seront de nature à en finir avec la crise du logement. Ici comme ailleurs la rupture est une urgence.

 

 
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